Pasal 2 ayat (1) PJPPAT menyatakan bahwa tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah. Kegiatan dalam pendaftaran tanah yang menjadi tugas PPAT dapat dilihat dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA yang dijabarkan dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
A.P. Parlindungan menyatakan tugas PPAT adalah melaksanakan recording of deeds of coveyance, yaitu suatu perekaman pembuatan akta tanah yang meliputi mutasi hak, pengikatan jaminan dengan hak atas tanah sebagai Hak Tanggungan, mendirikan hak baru diatas sebidang tanah (Hak Guna Bangunan diatas Hak Milik) ditambah memasang surat kuasa memasang Hak Tanggungan.
Berdasarkan Pasal 3 ayat (1) PJPPAT yang mengatur kewenangan PPAT bahwa untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Lebih lanjut berdasarkan Pasal 4 Perka BPN 1/2006, bahwa seorang PPAT hanya berwenang untuk membuat akta dimana objek perbuatan hukumnya terletak di dalam daerah kerjanya. Namun terdapat pengecualian untuk akta tukar menukar, akta pemasukan kedalam perusahaan dan akta pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, apabila semuanya tidak terletak dalam satu daerah kerja seorang PPAT dapat dibuat jika salah satu bidang tanah atau satuan rumah susun yang haknya menjadi objek perbuatan hukum dalam akta tersebut terletak di dalam daerah kerjanya. Sesuai dengan jabatan PPAT sebagai Pejabat Umum, maka akta yang dibuatnya mempunyai kedudukan sebagai akta otentik.
Oleh karena itu, pembuatan akta yang objeknya berada di luar daerah kerja seorang PPAT merupakan suatu pelanggaran yang mengakibatkan perbuatan hukum itu menjadi tidak sah dan tidak dapat dipergunakan sebagai dasar pendaftaran tanah.
PP No. 24 Tahun 1997 menetapkan bahwa perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dibuktikan dengan akta PPAT, yaitu :
- Jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dibuktikan dengan akta PPAT diatur dalam Pasal 37 ayat(1).
- Peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dibuktikan dengan akta PPAT diatur dalam Pasal 43 ayat(2).
- Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, pembebanan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Sewa untuk bangunan atas Hak Milik dibuktikan dengan akta PPAT diatur dalam Pasal 44 ayat(1).
Akan tetapi juga harus diperhatikan syarat formil pembuatan akta PPAT sebagaimana tersebut, karena pembuatan akta PPAT yang tidak benar akan mengakibatkan sertipikat hak atas tanah yang didasarkan akta PPAT tidak benar adalah tidak mempunyai kekuatan hukum.
Putusan MARI Nomor 701 K/Pdt/1997, tanggal 24 Maret 1999: “Sertipikat hak atas tanah yang dbuat atas dasar jual beli yang tidak sah tidak mempunyai kekuatan hukum”. (UN).
