Akta Jual Beli (AJB) adalah akte otentik yang berlaku sah secara hukum negara melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris.
Transaksi yang tertuang dalam AJB adalah pengalihan hak dari penjual atau pemilik kepada pembeli sesuai yang tercantum dalam Undang-Undang Pertanian dan Agraria. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah juga sudah memberikan format yang harus diikuti dalam setiap transaksi jual beli.
AJB bisa dibuat setelah kedua belah pihak yang bersangkutan membayar seluruh kewajiban perpajakan yang timbul dari transaksi jual beli tersebut. Kemudian daftarkan properti untuk balik nama ke kantor pertanahan di daerah bersangkutan. Perubahan sertifikat yang dilakukan secara resmi mengalihkan hak kepemilikan dari penjual kepada pembeli.
PPAT kemudian akan mempersiapkan dokumen Akta Jual Beli sesuai dengan format Perkaban yang telah ditentukan untuk memastikan keabsahannya. Dokumen ini akan memuat semua ketentuan perjanjian yang disepakati pihak penjual dan pembeli, tanggal peralihan dan cara pembayaran serta sanksi atau pinalti yang berlaku jika ada kelalaian atau gagal bayar.
Jika ada salah satu pihak yang melanggar perjanjian tersebut, maka pelanggaran tersebut dapat diproses hukum sesuai dengan aturan yang berlaku.
Dalam KUH Perdata, tanah dikategorikan sebagai benda-benda tidak bergerak sesuai dengan Pasal 506 undang-undang tersebut. Oleh karena itu, ketika membeli tanah, yang berpindah bukan objeknya, melainkan hak kepemilikan atas tanah tersebut.
KUH Perdata sendiri telah mengatur ketentuan-ketentuan umum dalam jual beli yang berlaku juga untuk tanah. Menurut KUH Perdata jual beli harus didasarkan pada persetujuan yang mengikat antara satu pihak yang menyerahkan barang dan pihak lain yang membayar harga atas barang tersebut.
Dalam Pasal 1458 dikatakan bahwa “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tertentu beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.”
Transaksi jual beli baru dikatakan sah apabila memenuhi empat syarat yang diatur oleh Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:
1. kesepakatan mereka yang mengikat dirinya,
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
3. suatu pokok persoalan tertentu, dan
4. suatu sebab yang tidak terlarang.
Sedangkan transaksi menjadi batal bila terjadi ketidaksetujuan dalam perjanjian, kekhilafan atau adanya paksaan dalam menyetujui (Pasal 1321 KUH Perdata).
hibah yaitu suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali, untuk kepentingan seseorang yang menerima penyerahan barang itu. Undang-undang hanya mengakui penghibahan-penghibahan antara orang-orang yang masih hidup.
Pembuatan akta hibah ini dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997:
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dari ketentuan di atas dapat diketahui bahwa hibah tanah tersebut harus dituangkan dalam sebuah akta yang dibuat oleh PPAT, yakni berupa akta hibah. Jadi, misalnya bila seorang kakak ingin menghibahkan tanah serta bangunannya kepada adik kandungnya, hibah itu wajib dibuatkan akta hibah oleh PPAT. Selain itu, perbuatan penghibahan itu dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua saksi.